Propriétaire d’un bien immobilier ancien mis en location, avez -vous déjà pensé à investir votre impôt dans sa rénovation et son entretien ?

Sachez que vous pouvez déduire de vos revenus fonciers existants l’année de leur paiement certains travaux de rénovations réalisés aussi bien dans les parties communes que dans les parties privatives. Explications.

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Un propriétaire louant son bien immobilier se trouve dans une situation de déficit foncier lorsque les charges de propriété sont plus importantes que les loyers perçus.

Ce déficit foncier, c’est-à-dire la part de charges supérieure à ses revenus fonciers, peut alors être déduit de son revenu global (salaires ou pensions retraite par exemple) pour lui permettre de diminuer le montant de son impôt sur le revenu.

Prenons un exemple : si vous déclarez 50 000 € de salaires, 20 000 € de revenus fonciers et 30 000 € de charges sur vos biens immobiliers.

Vos revenus fonciers seront donc en déficit de 10 000 €.
Ce déficit pourra s’imputer sur vos 50 000 € de salaires.
L’impôt sur le revenu sera donc calculé sur les 40 000 € restant à imposer .

Régime réel / régime micro-foncier : quelles différences ?

• Si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 15 000 €, alors le régime du microfoncier s’applique de plein droit. Vous pouvez alors appliquer un abattement de 30 % sur vos recettes locatives. En contrepartie, vous ne pouvez déduire aucune charge (Art 32 CGI).

• Si vos loyers annuels excèdent ce seuil ou si vous renoncez au microfoncier, vous serez imposé au régime « réel ». Vous pouvez, dans ce cas, imputer un grand nombre de charges sur vos loyers. Si ces charges excèdent les loyers perçus, vous serez en situation de déficit foncier.

La déduction du déficit foncier est-elle plafonnée ?

Chaque année, vous pouvez déduire de vos revenus jusqu’à 10 700 € de déficit foncier (ou 15 300 € dans certains cas particuliers). Toutefois, l’excèdent de déficit foncier peut ensuite être reporté et déduit :

Quelles charges pouvez-vous déduire de vos revenus fonciers ?

• les frais de gestion et d’administration du bien 
• les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire telle que la taxe foncière
• les dépenses de réparation et d’entretien, qu’il s’agisse de travaux occasionnés par la vétusté du logement ou afin de faciliter sa location^*
• les provisions pour charge dans le cadre d’une copropriété
• les charges locatives, si vous n'êtes pas parvenu à les récupérer auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ
• l’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire
• les primes d’assurance
• les intérêts et frais d’emprunt

* Les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne peuvent en revanche pas être déduits de votre revenu foncier.

Quels avantages ?

• Obtenir une réduction fiscale directement applicable sur l’impôt sur le revenu et non soumis au plafonnement des niches fiscales loyers imposables
• Déduire de nombreuses dépenses de vos loyers imposables
• Investir et transformer vos impôts en patrimoine immobilier
• Bénéficier d’un impact fiscal immédiat, l’année de paiement des travaux

Quelle condition ?

L'imputation des déficits fonciers sur le revenu global est soumise à condition : le contribuable ou la société doit louer l’immeuble nu jusqu'au 31 décembre de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle l'imputation a été pratiquée.

En résumé, créer du déficit foncier, c’est engager des dépenses de travaux qui viendront se déduire des revenus imposables. Pour investir votre impôt dans la rénovation, l’entretien et l’amélioration de son patrimoine immobilier, choisissez l’accompagnement d’un professionnel.

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